城規會今午討論「光復圍」規劃條件圖草案

【本報訊】最新的「光復圍」規劃條件圖草案由二○二二年的「不得增加高度」改為樓宇最大許可高度二十點五米，且允許增加建築高度。有意見認為，實際可以興建之高度、以及加高部份可使用之面積有限，作用不大。而加高後除了影響原有建築立面之美感，造型奇怪，也令整條街道甚至整個片區充滿壓迫感，既破壞文物，又影響採光和天際線，得不償失。

城市規劃委員會今午討論「光復圍」的規劃條件圖草案，在早前的十五天法定收集意見期間，當局收到二十份意見表。對於草案建議「放高」，有意見提出理據反對（支持者及業權人意見見另稿）。

有意見 (https://pse.is/8wqns2) 表示，當局在二○一六年發出的規劃條件圖草案要求完整保留所有建築。及至二○二二年的草案退一步改為保留臨街立面及屋頂特徵，不得增加高度，也限制空置地塊新建房屋之高度。惟今次之草案，竟然再大幅放寬至限高二十點五米，做法匪夷所思。

事實上，沙井天巷、光復圍和雄發圍甚為狹窄，草案建議之新建建築需要遵守七十六度角線，也只能增建兩層、一次退縮樓層，而建築前後也需要縮級，實際可以興建之高度、以及加高部份可使用之面積有限，作用不大。而加高後除了影響原有建築立面之美感，造型奇怪，也令整條街道甚至整個片區充滿壓迫感，既破壞文物，又影響採光和天際線，得不償失。

該意見認為，應維持二○二二年的草案，即「保留臨街立面及屋頂特徵，不得增加高度」，但可放寬建築背後天井立面不必保留，以作其他用途。

另一意見 (https://pse.is/8wqnld) 強調，光復圍建築群是本澳最後、最大而完整的圍里街道建築空間，其歷史、文化、社區、技術義意，以及獨特性和代表性早已充分論證。

光復圍建築群作為一種圍里街道結合建築形態共生的城市空間，兩者都是光復圍的重要價值來源，一旦建築放高，不論是否保留立面都會破壞這種共生關係和空間特性，對光復圍的文化價值造成不可逆的影響。

草案並不限制要求保留現有屋頂甚至不限制保留屋頂特徵，而坡屋頂作為傳統圍里建築的建築特徵，不作保留的發展方式將進一步削弱光復圍的價值和完整性。

雖然草案要求「新建部分外觀相協調」，但在沒有設計指引和可供公眾監督的機制下，上述規劃條件皆為空談，無法令人信服其有效性。

至於草案要求遵守七十六角度線和僅縮級一次，但不指明應用在甚麼立面。新增的樓層要麼只有一到兩層闊度為五至六米的加建，或者是到極限二十點五米高而闊度僅為四米的加建。無論是前或後者，經濟效益和可用空間都有限，同時將嚴重破壞了光復圍的面貌和空間特徴。

綜合以上，容許放高光復圍建築群發展條件的做法在保育和經濟開發上皆有不合理之處。如社會需顧及私人開發的權利，建議以可行的代替方式，例如建立發展權轉讓等能讓舊建築獲保留機會，同時能令業權人得到應有的發展收益的制度，才是讓舊城區能有效、可持續活化的方式。