社諮委︰增加政府主導創設多元都更途徑

【特訊】近期都更公司公佈“祐漢七棟樓群”項目最新進展。北區社諮委、共建好家園協會理事葉詠康期望能成為後續更多都更項目的參考，並指應提升政府主導性及以片區發展作為未來本澳都更的主要方向；從優化法律配套、提高誘因等方面著手，創設更多元的都更途徑，加快舊區環境改造，建設宜居宜商宜遊的美好家園。

他指，本澳四十年及以上樓齡住宅單位約三萬多個，隨著時間推移且未能都更重建下，舊樓只會有增無減，不僅居住環境，連帶各種社會民生需求都會受影響。例如舊區行人及行車道路狹窄，易造成交通擠塞、泊車難與人車爭路；面對人口老化或增長，社區公共設施不敷使用；舊區環境老舊缺乏吸引力，導致社區經濟難以發展等問題。

但他表示，大部分舊區樓宇特別是“唐樓”土地面積小，如不能透過數幢整合或以片區發展，僅以單幢重建方式，無法作為拓寬公共道路或增加公共設施之用，亦可能與正編制的分區詳規中的土地及功能定位有所落差。因此他認同都更公司在“祐漢七棟樓群”項目上，以“存量優化”與垂直都市概念把低層樓宇整合為高層樓宇，透過土地複合利用改善上述提到的交通、社區設施及環境美化等問題，期望能應用在日後更多都更案例上，特別是北區大部分土地是近代填海地，樓宇普遍八、九十年代興建而成，歷史性的街道肌理損壞問題較少，尤為合適。

雖然過去當局認為私人樓宇都更屬私人責任，但他認為片區都更涉及大量人力物力，普通小業主實難以自發進行。觀乎內地、港台地區或新加坡等地，即使都更制度存在差異，過程中政府也會發揮較大的主導性，這有利於加快都更步伐，並更好配合整個區域的未來發展。因此建議未來政府與都更公司能按城市規劃與現實情況，主導設定短中長期都更目標及開展前期工作，過程中可善用現有都市更新諮詢委員會及社團基礎，建立專門負責都更的跨部門、跨領域、跨公共及私人的協調小組凝聚共識。

另外，《都市更新法律制度》生效已一年多，但鮮有都更個案可供參考。他認為法律或配套上需要有更明確的誘因與便利性，建立能吸引業主、企業自發或合作，業主、企業與都更公司合作等多元的都更途徑。例如參考“祐漢七棟樓群”項目中增加車位、商舖減輕居民重建成本的做法；又或研究以片區形式都更時，能提供其他經濟或容積補償；重建期間提供更具吸引力的暫住房租金或安置津貼；簡化行政程序等。這些都可透過政府主導在上述協調小組進行討論及諮詢，以平衡私人與公共利益，多措並舉加快都市更新步伐。