住屋存在剛性需求

【特稿】疫情重創本澳經濟，也影響到私人樓宇住宅的成交量，但是市民對於住屋需求依然沒有減，只是憂慮經濟前景、加息增加供樓壓力和樓貸能力，對樓市前景持觀望態度，或就業上有改變而延後了置業計劃，若家庭經濟能力產生巨變，例如長時間失業者，只能將有租住的單位退租或仍在還樓貸中的私樓賣樓。但不代表，市民在住屋需求上有減少。

樓市的成交疫情下持續淡靜，維持在月成交量數百宗的低水準。疫情前年成交量過萬宗的活躍市況在疫下不復再，樓價也有回落。2018按成交面積計，每平方米11萬元(澳門元、下同) ；2021全年僅錄5970宗，住宅成交創近6年新低，全年平均每平方米實用均價為101310元；今年第 3季完成繳納印花稅程式的住宅單位元僅541個住宅單位，按季減少 252個，單位每平方米實用面積平均價格91788元，按季下跌3.2%。疫情影響居民就業和失業之下，樓市停滯，成交量萎縮、呎價雖未有急速下滑，反映出市場普遍持觀望態度或轉弱，又或，缺乏新的大型住宅項目供應，以二手樓交易為主的市場，令市場交投淡靜。

在“二五”規劃中明確提出“改善民生是施政的核心任務”，而滿足居民的基本住房需求則是改善民生的重中之重。為此，“二五”規劃已明確提出“有序推行階梯房屋政策”，包括落實公共房屋供應計劃、有序開展夾心房屋建設、發展長者公寓、推動房地產市場平穩健康發展。今年1月底，政策研究和區域發展局公佈了《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》，該研究指出，截至2021年6月底，澳門共有238464個住宅單位。其中，社會房屋共15037個，約佔6.3%；經濟房屋共36963個，約佔15.5%；私人住宅共186464個，約佔78.2%。空置單位總數為16655個，總體空置率約為7%。大型單位的空置率高是澳門房屋供應結構中較為突出的現象。

《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》對五階梯房屋2025及2030年的需求作出推算：

社屋方面：其供需差額分別為2350間（2025年）及3100間（2030年），未來可提供社屋數為6150個，其中在建單位有2100個，規劃中單位有4050個。因此，未來社屋供應量充足。

經屋方面：2025及2030年供需差額分別為20400間（2025年）及23000間（2030年），未來可提供經屋數為23950個，其中在建單位有3017個，規劃中單位有20933個。此供應量大於2025年供需差額預測數（20400個單位），因此也可基本達到2030年供需差額預測數（23000個單位）。

夾屋方面：2025年及2030年夾需求數量分別為5400間（2025年）及10100間（2030年），未來五年擬規劃興建夾心房屋7000至10000個單位，並爭取本屆政府內推出先導性夾心房屋計劃。

長者公寓方面：2025及2030年的需求區間中值分別為2800間（2025年）及3400間（2030年）。目前已推出長者公寓先導計劃可提供1815個單位。特區政府將在完成長者公寓先導計劃的基礎上，根據人口結構中的長者比例、自置物業的數據、自置物業的樓宇特徵等因素分析，以及基於申請的具體情況，明確長者公寓興建量。

私人房屋方面：至2030年私人房屋需求估算最大值為25600間。並指特區政府將按各區現況及社會發展的實際需求，開展私人樓宇用地計劃工作，研究制定法律，適時選取合適的土地公開招標。土地拍賣將按私人市場的實際發展情況適時、有序推出。

行政長官在11月16日施政答辯期間，指將開展四幅土地拍賣工作，讓市場用作興建私樓，以滿足未來數年、疫情過去後經濟復甦時的需求，但他坦言：沒有中長期土地供應規劃，主因是要先兌現經屋、夾屋的供應承諾，以及可供應的土地不多，需要綜合多方面因素，再按需求動態規劃土地。市民的住屋需求，因為疫情和經濟因素，受到暫時性的壓抑，面對人口及家庭發展，在住屋上，仍然存在一定鋼性需求；疫情會過，行政長官也對本澳門明年經濟復甦有信心，政府的中期房政策，不應該停下來，至少要滿足2025年的需求推算。

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