免租新政的善最終需要制度的嚴來守護

【正視聽】澳門行政會昨日完成討論《社屋樓宇內商業空間的租賃及讓與法律制度》法律草案，擬引入公屋商鋪豁免租金機制，並將首次租賃期由現行的6個月延長至3年。這一政策調整，無疑是對當前低迷經濟環境下小微商户的“及時雨”，體現了政府對民生疾苦的體恤與扶持。然而，任何惠民政策在落地過程中，都可能面臨被“鑽空子”的風險。如何在政策善意與監管實效之間找到平衡，成為決定該政策成敗的關鍵。

現行公屋商鋪租賃期僅6個月，對商户而言，短期租賃不僅增加了經營風險，更難以形成長期穩定的商業規劃。將首次租賃期延長至3年，無疑為商户提供了更穩定的經營預期，有助於其進行裝修、備貨、市場推廣等中長期投入。同時，新增的豁免租金機制賦予運輸工務司司長在“適當説明理由的例外情況下”豁免部分或全部租金的權力，這為應對突發經濟危機或特定商户困境提供了靈活的政策工具。尤其是當前澳門經濟結構深度調整，不少商鋪經營慘淡甚至結業，此舉可視為激活社區商業生態、扶持中小微企業的重要槓桿。

然而，政策設計中的“自由裁量權”與“例外情況”恰恰是監管最易失守環節。具體而言，可能存在以下漏洞。“適當説明理由”的模糊性。法案規定司長可基於“適當説明理由”豁免租金，但何為“適當”？若標準不明確，極易演變為“人情租”或“關係租”。例如，商户可能通過虛構經營困難、誇大損失、甚至偽造財務報表來申請免租，而審查部門若缺乏獨立核查能力，便可能造成公共資源流失。

轉租與空置的監管盲區。儘管法案取消了預支下月租金的規定，改為2個月租金作為確定擔保，但若對承租人的經營行為缺乏持續監督，可能出現“低租獲取商鋪後高價轉租”或“長期空置、等政府補貼”的情況。3年長租期在賦予穩定性的同時，也蠶食了市場動態調節的空間，增加了資源閒置的風險。

要讓這項惠及民生的政策真正落地生根，避免成為“唐僧肉”，必須從制度設計與執行監管兩個維度發力，明確豁免條件，量化“適當理由”。應儘快出台配套細則，對“適當説明理由”進行量化界定。例如，設定商户營業額下降比例、連續虧損月份、社區服務貢獻度等客觀指標，避免主觀裁量空間。同時建立“申請-核查-公示-審計”全流程記錄，確保每一筆免租都有據可查。

完善退出機制，嚴懲違規行為。對轉租、空置、騙取免租等行為，應設定嚴格的懲罰措施，如追繳全部租金、沒收擔保金、納入誠信黑名單並限制未來參與公屋商鋪投標。同時，建立商户定期經營報告制度，動態監控商鋪實際使用情況。

平衡“長租期”與“動態調整”。3年長租期雖利於穩定，但可考慮設置“中期考核”節點。若商户未達成本地僱傭指標、社區服務指標或營業額增長目標，可啓動租金調整或提前終止合同機制，避免“一次分配定終身”的僵化。

公屋商鋪免租與延長租期政策，是澳門特區政府在特殊經濟週期下，主動作為、精準施政的體現。但是，政策的善最終需要制度的嚴來守護。唯有築牢監管的“防火牆”，堵住可能的“套利空間”，才能讓有限的公共資源真正惠及那些默默耕耘、服務社區的小微商户，實現“扶持真商户、激活真商業”的政策初衷。

昀燊