《夾屋法》通過 五階梯房屋終「齊腳」

今年8月8日，立法會細則性通過《夾心房屋法律制度》（下稱《夾屋法》）法案，該法案將於2024年4月1日起生效，為五階梯房屋政策補上最後一缺。五階梯房屋，終於「齊腳」。

層層遞進的五階梯房屋

考慮到不同社會階層的住屋需求和購買能力，第五屆特區政府提出了“五個階梯房屋”，即：社會房屋、經濟房屋、夾心階層房屋、長者公寓和私人房屋。各房屋之間，有所銜接和照顧、回應不同居民的承擔和購買能力。

社屋-賀一誠8月11日回應議員提問時指出，自恆常性申請後，截至今年8月7日，有4千個家庭通過資格審查獲接納輪候，其中1600個家團已分配單位，平均輪候時間為一年。政府去年啟動了5個社屋項目，落成有期，足以滿足現有輪候人數，故此，他認為，社屋問題可謂全部解決了。

經屋-賀一誠於8月11日透露，經屋申請今年會再開隊。

2023年經濟房屋由年9月27日至12月27日接受申請，為期3 個月(補交文件期至2024年1月26日)。並按照今年9月18日刊登第151/2023 號行政長官批示，公佈最新經屋申請之每月收入上下限及資產淨值上 限。是次可供申請購買的經屋將建於新城A區的B5、B7、B8、B11 及B12 共5個地段，合共5415個單位，包括1657個一房廳、3216 個兩房廳及542個三房廳單位。而房屋局局長山禮度也於2023年經濟房屋申請的介紹會上透露﹕(經屋)今年、明年都各開一次隊。

夾屋-特區政府於2020年底就“夾心階層住房方案”進行公開諮詢，於2021年4月公佈諮詢總結報告，2022年11月11日，行政會完成討論《夾心房屋法律制度》法律草案，2022年12月12日該法案獲立法會一般性通過，今年8月8日獲立法會細則性通過，2024年4月1日起生效。

夾屋屬私樓性質，但准出和准入條件上有不少限制，《夾屋法》的目的中指出：夾屋是協助特定收入水平及財產狀況的澳門特區澳門居民解決住房問題，尤其協助居民取得房屋，以促進符合澳門特區居民購買力的房屋供應。夾屋單位僅限於預約買賣人及其家團自住，如個人申請，申請人須為年滿23歲的澳門永久性居民，且在澳門連續或間斷居住滿至少7年，如屬家團申請，申請人為無須滿18歲的澳門永久性居民，且在澳門連續或間斷居住滿至少7年；並且需要符合法案所訂明的收入及資產限額，申請人及其家團成員的每月收入下限等於經屋每月收入上限的5成，每月收入上限為經屋上限另加1成，資產上限則為經屋相關規定上另加兩成；在提交申請日前10年內直至簽署預約買賣合同之日，申請人及其家團成員均不得有物業。曾享四厘利息補貼、經屋申請人等，都不能申請購買夾屋。如作非算住用途或每年居住不滿183日，可被科處罰金。

而且，設有16年禁售期（自房屋局交付單位使用日起計），禁售期屆滿後，房屋沒有行使優先購回權下，夾屋持有人如要出售，需要先向房屋局補回當初的樓價補貼比率，轉售對象僅限澳門永久性居民。申請須透過專屬電子平台向房屋局遞交。另外，設大型設備維修基金，相當於估算溢價金及建築成本總和的2%，用於分層建築物共同部份的維修，動用基金須經主管實體預先批准。

夾屋售價由行政長官批示訂定，包括參考相鄰區域私人樓市場價格、樓價補貼比率；不過，就首個夾屋項目---偉龍馬路地段夾屋的售價及戶型、供應數目等，運輸工務司司長羅立文8月8日與立法會細則性討論《夾屋法》時指出，目前圖則都未有就講售價，未免太早，上樓前將由行政長官批示作出訂定，相信可更符合和貼近屆時市場價格。

長者公寓-2020年4月，城市規劃委員會就「長者公寓」的規劃條件圖草案由作出公示，項目位於黑沙環新填海區P地段內，共興建2幢37層樓高的大樓和3層地庫停車場，合共提供1815個單位。項目於2020年12月動工，預計今年底至2024年初完工。預計明年第二季完成公寓申請的審批工作、明年第三季完成公寓內部裝修和各項設置、希望明年第四季可安排合資格的長者使用公寓。

行政會於9月23日完成討論《政府長者公寓的使用及管理規章》行政法規草案，該法規自今年11月6日起生效，社工局計劃在法規生效日起同日接受申請。申請人必須為年滿65歲的澳門特區永久性居民，且具備居家生活自理能力。倘兩人申請共同使用同一單位，其中一位申請人必須符合上述的資格條件；而另一位申請人須為年滿60歲的澳門特區永久性或非永久性居民，且具備居家生活自理能力。兩位共同申請人之間的關係為夫婦、親屬或朋友等皆可，行政法規未有作出特別規限。倘有申請人的居家生活自理能力不足，但在申請共同使用單位的人或其他照顧者（如家傭）的協助下能夠居家生活，亦可提出申請。在計分方面，居住在唐樓、獨居長者等將會獲得加分，以體現特區政府推出長者公寓優先照顧該等長者的政策初衷。所有申請將按評分結果由高至低排序，社會工作局會按照可供分配單位的數量及申請人的排序先後，通知申請人透過線上或線下的方式選擇單位。而申請人在實際選擇單位前，須接受居家生活自理能力的核實評估，以確定其仍然符合法定的資格條件。

10月16日，根據社會文化司司長批示，社工局公佈了長者公寓申請評分準則及使用費公布，長者公寓使用費按單位所屬區域及樓層訂定，其中 4樓至 21樓，每月使用費介乎 5410元至 6370元，22樓至 37樓每月 5670元至 6680元。首 759個供選擇的單位，在首次簽訂協議生效期內，使用費按原價 8成計算，並需繳交相當於 2個月使用費的保證金金額。

私人樓宇市場-本澳的私人樓宇市場，回歸至疫情前隨著經濟高速發展、人口增加、供求及炒賣等情況，需求量及價格一度急劇飇升。經過3年的新冠疫情洗禮，加上進入銀行加息周期、居民失業率等因素疊加，目前，本澳私人房地產買賣情況並不如理想，成交量和樓價都有下跌，樓價、部份單位售價比疫情前下調1至3成不等，仍然然乏人問津，市場交投淡靜，承接力呈現疲弱。

2021年樓宇單位及停車位買賣共8802個，按年下跌2.2%，總值減少2.6%至497.7億元。住宅單位買賣有1221個，按季減少316個，成交總值下跌22.8%。 全年住宅單位買賣減少482個至6001個，總值下跌5.0%。

2022年全年樓宇單位及停車位買賣共4544個，按年減少48.4%，成交金額下跌50.4%至246.9億元。住宅單位買賣有2809個，減少3192個，總值179.7億元，下跌56.0%；現貨住宅（2701個）及住宅樓花（108個）成交金額分別為172.5億元及7.3億元。2022年住宅單位每平方米實用面積平均價格為93795元，按年下跌9.7%。

統計暨普查局資料顯示，今年第2季完成繳納印花稅程序的樓宇單位及停車位買賣共1368個，總值74.4億元（澳門元，下同），按季分別上升13.3%及7.4%。住宅單位買賣有878個，按季增加30個，成交總值57.8億元，上升3.4%；現貨住宅成交數目（831個）和金額（54.8億元）分別下跌1.4%及1.6%，住宅樓花成交數目（47個）和金額（3.0億元）則上升8.4倍及10.2倍。

拭目以待

另外，今屆特區政府曾經作出會推出土地公開競投的承諾，澳門政府於8月10日，公佈以暗標形式開投氹仔原車胎公園項目範圍內的兩幅土地「BT8」及「BT9a」作競投，用於建設房屋項目，競投底價分別為11.36億元和7.77億元，距離上一次土地競投，接近20年後有土地公開競投。但至開標期結束，「BT9a」地段只有唯一入標者「得寶國際—旭陞投資合作經營」以高於底價約一成半的8.9億元投得，土地承批人須在批給合同規定的利用期(25年)內完成項目的興建，而「BT8」地段則無人入標下流標。

五階層房屋能否達到預期目標，拭目以待。