香港樓價創三年半低位，是時候入市了嗎？

【香港中通社9月28日電】（香港中通社記者 崔靜雯）28日，香港差餉物業估價署公佈，8月樓價連跌3個月，創3年半以來最低；香港房貸利息一直處於較低水平，“息魔”（美國加息）來襲洶洶，是否要“上樓”成為近日港人的熱議話題。

最新樓價指數，8月份為368.2點，與7月相比，下跌2.26%。若以1000萬港幣的樓價計算，8月入市則可較7月節省22萬港元。

另外，今年首8個月，香港樓價累跌6.52%。但私人住宅租金指數持續造好，連升兩個月，8月份報179.7點，較7月178.4點上升約0.73%，按年則跌1.59%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮對香港中通社記者分析，7至8月仍是租務旺季，加上樓價走下坡，市場預期跌勢未止，故紛紛轉買為租，反而支撐租金表現較堅挺。

香港的社交平台掀起“樓市跌跌跌，這個時勢入市做業主是不是很傻？”的熱話。一眾網友持有不同意見，部分網友認為買樓是真正“剛需”，與其租房“幫人供房”，不如自己買房；但有網友則認為香港樓市還會繼續跌，應該要靜候跌勢再入市。

“按照以往的經驗，樓價下跌時反而成交量會降低。”亞洲地產創辦人蔡志忠對香港中通社記者說，因為樓價下跌時，買家都想“撈底”持觀望的態度，導致成交量很低；但樓價上漲時， 買家害怕樓價持續上漲，就會“追價”入市，導致樓價上漲。

陳海潮認為，目前入市者以剛性需求的自用客為主，住屋乃長遠及必須品，故不乏仍有買家入市，至於投資者則暫時傾向靠邊站。

香港自1983年起實行聯繫匯率制度，港息與美息維持同一步伐，以確保港元匯價穩定。美聯署最新加息0.75厘，香港金融管理局跟隨將基本利率上調至3.5厘，本地已有7間銀行上調最優惠利率0.125厘。

以匯豐銀行為例，港幣最優惠利率近日上調至5.125%。匯豐銀行提供予買家的“最優惠利率”（P）息率為“最優惠利率-2.25厘”（P-2.25厘），買家的按揭息率也跟隨上漲至2.875厘。

假如購入1000萬港元物業，貸款額度為90%即900萬港元，以最長還款期30年計算，選用匯豐銀行的P-2.25厘計算，加息前每月還房貸38686港元，加息後為39316港元，即每個月須多支付630港元。換言之，銀行加息對增加每個月還房貸的壓力仍是有限。

盡管目前借貸成本仍較低，但習慣了低息時代的港人，也害怕今年繼續加息預期下，借貸成本會節節攀高。

陳海潮認為，息口只是影響樓價的其中一個因素，相信樓價調整約一成後，吸引力會增加，剛性需求的買家會陸續入市。

他預料，9月樓價指數或再錄得2.5%至3%的跌幅，第三季的樓價或有6%的跌幅。若市場有好消息出現，樓價跌幅有望在第四季喘穩，預期全年樓價跌幅約在9%左右，否則樓價跌幅或達10%至12%。

“樓價下跌受經濟變差、加息等影響，否則也不會下跌。”蔡志忠認為，若買家等銀行減息，經濟好轉再入手，到時樓價或已回升。

他預計，今年最後一個季度樓價仍呈跌勢，是入市的好時機，建議有“剛需”以及有能力的買家盡快入市。