房屋是用來住的須與國策一致

余健楚認為樓市健康發展須平衡供需關係

【特訊】政策研究和區域發展局日前公佈了《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》。澳門中華總商會副理事長余健楚對該研究予以支持和肯定，並認為研究以數據為基礎，結合「二五」規劃房策內容，闡述五階梯房屋的政策理念、規劃目標和落實措施等，有助居民更好理解政府的房策，找準適合自己的房屋階梯，從而提升居民的幸福感、獲得感。

余健楚表示，觀乎今次的房策研究，可看到特區政府將房策作為施政的重中之重。當中，研究開宗名義道出房屋是用來住的，與國策一致，體現澳門積極主動融入國家發展大局。同時，該研究貫徹以史為鑒、開創未來的精神，有系統地回顧本澳歷年的房策，以及就五階梯房屋作出需求預測，為政府推動房屋供應做到「心中有數」，使房策更接地氣、更好落地。

研究以二零零九至二零二零年的數據說明薪金追不上樓價升幅。余健楚直言，認同研究提出人口因素、居民收入因素、市場因素是影響房屋需求的三大因素。但是，樓價升幅涉及多方面，過去在疫情前的十多年，本澳經濟蓬勃發展，ＧＤＰ由二零零九年約一千七百億元升至二零一九年約四千四百億元，加上美國量化寬鬆措施和低息環境，樓價跟隨經濟大環境而水漲船高。事實上，內地一線城市，如北上廣深同樣面對薪金追不上樓價升幅這一問題。反觀近兩年在疫情下，雖然本澳樓價未見斷崖式下跌，但市場已在不斷調節，尤其是租金及商舖價格的跌幅頗為明顯，這亦說明了澳門奉行資本主義制度，樓價會因應經濟環境及市場供求而作出調節。

余健楚續指，誠然，建築界、地產業對未來前景的預判及部署經營的規劃感到十分困難。一方面，業界仍然面對疫情的挑戰；另一方面，有法律法規帶來新的經營問題，如《禁止非法提供住宿》修訂案擬加大對房地產中介人的監管。再者，將來五階梯房屋中的社屋、經屋、夾屋及長者公寓的供應總和數量不少，以及橫琴的澳門新街坊項目提供約四千個單位，這或對私樓市場起到一定的壓抑作用，適時探討放寬按揭成數有現實需要；同時，建築界對推動私樓的態度將更趨審慎。事實上，維持公私房屋市場平衡健康發展的關鍵在於平衡供需關係，現時有七成多的澳門居民擁有私人物業，且目前房屋總量供大於需，希望政府在房策上，能多對公私房屋市場平衡健康發展有更多的闡述，讓業界有更充分的準備，以配合政府房策發展。

余健楚指出，研究亦提到樓宇老化嚴重，都市更新緩慢這一問題。軟件方面《都市更新法》法案正在立法會細則性審議，硬件方面有Ｐ地段正在興建的暫住房。毫無疑問，該法案為解決舊區樓宇殘舊老化問題邁出了重要和關鍵的第一步，但法案以「舊樓重建」為主軸，對多棟舊樓合併發展，即片區發展著墨不多，對舊區整體改造活化成效未必能彰顯。事實上，社會相當寄望重建祐漢七幢樓群，能為都更工作起到示範作用，同時，政府亦應根據城市總體規劃中關閘設定為商業區域樞紐的定位，將祐漢片區的都更工作增加一些商業元素，在原有的城市肌理上強化北大門商業區域樞紐的功能。此外，該法案制訂過程中，應考慮提供更多誘因，推動建築界參與其中，加快推進都更工作。