因地制宜 政策也需動態調整

11月17日舉行的施政答辯中，行政長官對於房屋問題有不少的回應，除了批評議員對於經屋戶型「估估下 」、「唔貼地」，還有提到夾屋法和供應量、未來經屋戶型等問題，同時透露，明年將會公布本澳房屋政策白皮書，期望真正掌握不同類型房屋和戶型的需求量；歷屆政府曾經做過不少有關房屋政策的調查，例如有2012年諮詢的《公共房屋發展策略（2011－2020）》，以及2017年10月公布的《公共房屋需求研究最終報告》，最後政策執行與民意還是出現一定的落差。筆者認為，不是由於「估估下」還是「科學數據」那樣比較貼地的問題，核心問題是「計劃趕不上變化」，讓規劃出現與社會實況有落差；所有的規劃、研究，即使有科學數據，也無法精準算上天災、疫情的出現，對經濟及社會造成的衝擊，帶出規劃都應該作出動態評估，快速回應。住屋及樓價問題，困擾千家萬戶，也困擾歷屆政府，本澳樓宇市場亦在不同的發展、需求周期之下，都各起了變化，由過往單約的公屋與私樓市場、高價炒賣， 發展至由5個房屋階梯組成的市場，社屋、經屋、夾心階層房屋、長者公寓和私樓；近兩年由於疫情，經濟回落，坊間沒有再多提「辣招」遏抑樓價，焦點落在經屋身上； 經屋的需求凸顯出來，始於外資博企自2004年相繼投入營運後，拉高僱員收入、物價和樓價急速上漲而起，急速飇升的樓價，加上來自境外的炒家，坊間及議員向政府反映希望政府出「辣招」調控樓價；同時，萬九及後萬九經屋的落成，積壓10多年的經屋隊清零，市民對於買樓、住屋的需求，似乎比之前冷靜、有回落，但是需求依然存在。當中，2017年10月公布的《公共房屋需求研究最終報告》中指出，預期至2021年，經屋需求量達31247戶需求量（當時預測實際只有9273個單位供應），而且需求會像滾雪球般，越滾越大，至2026年屆時方可滿足所有公屋需求。另一方面，該報告預料，2026年，已建成及潛在供應的公屋及私人住宅單位會超過29萬個，高於25萬個單位的情況，預計會出現空置住宅。實際上，本澳長期有1萬或萬多個空置單位，外僱、居民中有部分是北上居住，有長者北上安老，近年大灣區概念之下，此情況有一定的比例，當年的報告有沒有推算出來？再以特首指議員對公屋戶型需求「唔貼地」的情況看，特首指上期A區經屋申請中，申請T1者有6000多至7000人，當中不少是正值適婚適育的青年，憂慮不少青年為層樓「不婚不育」或有這意向；更加將現時大幅興建的T2 ，原作為回應新婚家團的需求規劃推倒，認為在目前A區規劃中，T2為主的戶型，信錯「議員」，以上述申請數據反映，T1的需求，其實一直存在，未來可能需要A區經2.4萬規劃中，未有規劃的 4000個單位戶型，回應該批一人家團的申請訴求。相關議員指「是收到居民反映」，當中，究竟誰貼地、信不信科學數據？筆者認為，當中是政策的動態調整環節與時間問題，上屆政府時期的申請家團中，的確是T2申請者眾，T1申請人只是退而求其次，沒有T2都要個T1，希望「上咗樓先算」；又可能是申請人因為某些個人客觀因素，例如為上樓而延遲結婚， 原因眾多。正如特首指，未來對A區餘下4000個單位作戶型作調整，亡羊補牢，為時未晚。也反映出，政策需要按照社會發展作出調整，太長遠的規劃，趕不上變化及發展，適時、動態調整政策，因地制宜，方為上策。

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